大和 証券 j リート。 大和米国リートの解約方法!元本取崩しの毎月分配金はダメですね

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決算期を分けて銘柄を選ぶ• 時価総額は1,000憶円以上であること• 分配金利回りはJリート利回りの平均は越えること• 商業施設特化型リートはできるだけ避けること• NAV倍率が低いこと• 保有不動産が広範囲に分散していること 以下でもう少し詳しく説明します。 決算期を分けてJリート銘柄を選ぶ 多くの投資家にとってJリート投資の目的は値上がり益というよりは 分配金目的だと思います。 生活費等毎月の支払いに使うことを考えると 分配金はできるだけ毎月受け取れたほうがいいです。 すなわち、ポートフォリオの中で決算期が同じ月の銘柄に集中しないことが重要です。 Jリートは幸いなことに決算月が銘柄によって異なり、これにより分配金の支払い月も異なります。 例えば、以下のように配当金の支払い月がそれぞれ異なります。 1月 星野リゾート 2月 阪急阪神リート 3月 ジャパン・ホテル・リート 4月 日本ロジスティクスファンド 5月 積水ハウス・リート 違った決算月の銘柄を組み合わせることで、毎月分配金を受け取れるようなポートフォリオを組みことが可能です。 できるだけ決算月が分かれるようにJリートの銘柄選定をしましょう。 時価総額1,000憶円以上 Jリートの時価総額については特に基準はないのですが、通常は 1,000億円以上を選ぶようにしましょう。 (追記:2020年4月頃にJリート価格の急落により一時的に1000億円を大きく下回る銘柄も入っていますが、いずれ戻ると見ています) 以前行ったセミナーでリートの運営者の方から聞いた話ですが、時価総額が小さいと機関投資家の内部基準によって機関投資家の投資対象から機械的に外れてしまうようです。 ある程度の資産規模がないと、機関投資家にとっては流動性が問題となり機動的に売買ができない恐れがあったり、あるいは機関投資家の少しの買いや売りで株価が大きく変動してしまったり、そんなリスクがあるため避けているのだと思います。 こうなると個人投資家だけが時価総額の小さい流動性にリスクがある銘柄に投資するような状況になります。 一般的に投資口を買う人が多ければ多いほど、様々な人が様々な思惑で売買をする中で株価は安定する可能性が高いです。 また運用の観点でも、後で述べますが、物件が広く分散されていることが望ましいです。 時価総額が小さいということ保有物件の資産額も小さいということで、物件の分散度合いが高くない可能性があります。 きちんと広範囲に分散して物件を保有するという観点でも、時価総額が一定規模以上であることは重要です。 今のJリートの銘柄を見ていると、 最低でも時価総額で1,000憶円以上ある銘柄でないと安定的な投資はできない、と思っています。 時価総額にも注目して、Jリートの銘柄選定をしましょう。 Jリートはそもそも高利回りが売りの商品ですので、配当利回りが低いものは配当金狙いには向きません。 eCommerceがもっと主流になればお店に行ってモノを買うことが減り、お店自体もショッピングモールに出店しないような事態も考えられます。 (アメリカの商業施設の状況については「」の記事を参照) 自分が商業施設特化型リートに投資しているときに、自分のJリートが保有している商業で閉店が相次ぎ配当金が減らされていったら嫌ですよね。 アメリカで商業施設について今起こっていることが、日本でも将来起こりうる可能性は十分にあります。 直近ちょっと調べてみただけでも日本での大きな商業施設の撤退(予定も含む)としては以下があり、商業施設運営は一般的には厳しい時代だという印象を受けます。 イトーヨーカドー 古河店• 伊勢丹 府中店• イオンモール 川口• 新潟アルタ• イオン 上峰店• イオン 福重店 建物の老朽化による建て直しのための閉店であればポジティブな閉店で将来的な再開発により収益の回復が見込めるのでいいのですが、多くは収益が上がらないための閉店です。 外部環境を考えると、日本では中長期的には人口は徐々に減っていくのが確実です。 特に地方や郊外の人口は減る一方でしょう。 多くの商業施設は地方や郊外にありますが、そういった特に人口の減少が確実な地域において、商業施設への需要が今後継続的に伸びていくとは考えにくいです。 このため、中長期的にJリートを保有する場合、 中長期的に運用パフォーマンスが悪化するかもしれない商業施設特化型リートは選択肢に入れにくいと考えています。 これがJリート選定基準において商業施設特化型リート外すべき理由です。 NAV倍率が低いこと NAV倍率というのは投資口当たりのリートが保有している不動産の価値と株価の間の関係性を示したもので株式投資でいうPBRのような指標です。 専門用語は専門家の定義を参照したほうが良いのでの定義を引用しましょう。 NAV倍率とは、 株価の割安度を示す指標。 FFO倍率がキャッシュフローに注目した投資指標であるのに対しNAV倍率は不動産の時価に注目した指標と言える。 と書かれています。 NAVはNet Asset Value(純資産)の略語で、株価に対して純資産がどれくらいあるのかを示す指標です。 PBR同様にNAVも低いほうが割安である可能性が高いです。 例えば、株価の時価総額が1,000憶円に対し純資産が1,000憶円あれば、NAV倍率は1倍です。 NAV倍率が高いということはそれだけその銘柄に需要があるともいえるので、NAV倍率が高いことは一概に悪いことではないのですが、銘柄を選ぶという観点では低いほうが良いと私は考えています。 ただ、低すぎるのも何かウラがある気がするので、ちょうどよいバランスを見るのが重要です。 私の経験上 NAV倍率 0. 6以上~1. 4以下くらいのレンジでJリートの銘柄を探すのがよいです。 保有不動産が分散していること 最後は保有不動産の分散度合いです。 リートの中にはのように 4つの不動産しか保有していないリートもあります。 保有物件が少ないと一つの物件で何かがあった(大きなテナントの退去等)があったときに収益力が一気に落ちる危険性があります。 多くのリートは広範囲な物件に投資しているのであまり気にする必要はないですが、あまりにも保有物件が少ないものは避けましょう。 また、物件へのリスクという点では自然災害のリスクも考慮する必要があります。 日本は頻繁に台風や地震などの自然災害がある国です。 Jリート保有の建物は比較的メンテナンスもきちんとしていているので台風やちょっとした地震で大ダメージを受けるととは思えません。 実際に過去に台風や地震があった場合でも、少なくとも私の保有銘柄の中では大ダメージを食らった例はありません。 但し、阪神大震災や東日本大震災クラスの大地震がくれば、さすがにJリート保有の建物でも大ダメージを受けるでしょう。 大地震は誰にも予測しえないものですが、配当金投資家としてはそのような予測しえない事態もリスクヘッジことが必要です。 物件を広範囲に分散し、できれば地理的にも分散して保有しているJリートを優先的に選びましょう。 なお、都心特化型等ある特定の地域に集中したJリートが魅力的過ぎて選ばざるをえないのであれば、それとは別の地域に特化したJリートも選び、Jリート自体のの銘柄分散によって地理的な分散を実現するのも考え方の一つです。 なお、分配金利回り情報はからで、かつ情報は2020年5月のものです。 Jリートの株価はそれほど大きく変動せず、また分配金も大きく変動することは少ないので、分配金利回りもだいたいいつもこのくらいと想定してよいでしょう。 fa-arrow-circle-rightGLP投資法人:物流リート• 決算月:2月、8月• 分配金利回り:3. 時価総額:5,378億円• NAV倍率:1. 18倍• 選定理由:物流リートで分配金が安定、規模も大きく分配金利回りも高い。 fa-arrow-circle-right大和ハウスリート:総合リート• 決算期:2月、8月• 分配金利回り:4. 時価総額:5,712億円• NAV倍率:0. 96倍• 選定理由:スポンサーが大和ハウスで強力かつ規模はGLPも上回る巨大リート。 明確に規模の拡大を目指しているのが良い。 fa-arrow-circle-right三井不動産ロジスティクスパーク投資法人:物流• 決算月:1月、7月• 分配金利回り:3. 時価総額:1,896億円• NAV倍率:1. 23倍• 選定理由:三井不動産系の物流リート。 従来非常に価格が高かったが、株価が叩き売られた今は投資のチャンスと考えられる。 fa-arrow-circle-rightアクティビア・プロパティーズ:大都市商業施設及び東京オフィス• 決算月:5月、11月• 分配金利回り:6. 時価総額:2,414億円• NAV倍率:0. 70倍• 選定理由:商業施設が入っているが大都市中心部の施設なのでそれほど退店リスクはない。 大都市都心部の物件なので、退店があったとしてもすぐに埋まる。 fa-arrow-circle-right日本ロジスティクスファンド投資法人:物流• 決算月:6月、12月• 分配金利回り:5. 時価総額:2,270億円• NAV倍率:0. 90倍• 選定理由:老舗の物流リートで非常に安定感がある。 fa-arrow-circle-right産業ファンド投資法人:インダストリアル• 決算期:1月、7月• 分配金利回り:3. 時価総額:2,799億円• NAV倍率:1. 34倍• 選定理由:物流・インダストリアル施設のリートで収益が安定している。 fa-arrow-circle-right大和証券リビング投資法人:住宅リート• 決算期:3月、9月• 分配金利回り:4. 時価総額:1,840億円• NAV倍率:0. 95倍• 選定理由:住宅リートなので分配金が安定。 fa-arrow-circle-rightプレミア投資法人:オフィス+住宅。 オフィスはNTTグループがメインの賃貸人• 決算期:4月、10月• 時価総額:1,421億円• NAV倍率:0. 84倍• 選定理由:景気に余り左右されないNTTグループがバックにあるので安定性が高く、利回りも非常に高い。 fa-arrow-circle-right三菱地所物流リート:物流• 決算期:2月、8月• 分配金利回り:3. 時価総額:1,050億円• NAV倍率:1. 17倍• 選定理由:三菱地所系の物流リート。 コロナ問題があっても物流への需要は変わらないので大きく値を下げたときは買いのチャンス。 fa-arrow-circle-right日本プロロジスリート投資法人:物流• 決算期:5月、11月• 分配金利回り:3. 時価総額:7,205億円• NAV倍率:1. 30倍• 選定理由:巨大物流リートであり株価が落ちたので非常に魅力的。 まとめ 本記事では、2020年のJリートおすすめ銘柄と選定基準を紹介しました。 今回のJリート銘柄の組み合わせは、• 一年のうち12ヵ月で分配金が受け取れる• 全体的に時価総額が大きく、銘柄は物流系リートがメイン。 商業施設特化型リートは入っていない という特徴があります。 株価が叩き売られたために物流リートが非常に魅力的な水準になっているので、大きく組み替えました。 これは一例ですが、こういうのも参考にしながら、あなた自身のJリートポートフォリオを作ってみましょう。 安定した配当金収入を得られると、日々余裕ができてきっと人生が変わりますよ。 なお、Jリート投資におすすめな証券会社は私も使っているGMOクリック証券です。 まだ口座開設をされていない方はこちらからどうぞ。 口座開設・維持に費用はかかりませんよ。 Jリート投資におすすめな証券会社については以下の記事も参考にしてください。

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REITの魅力 魅力 1 相対的に安定した分配金が期待できる 分配金の原資は、専門家による複数物件への分散投資から得られる賃貸収入です。 利益の90%超を投資家に分配することで法人税が免除されます。 魅力 2 少額から手軽に不動産投資ができる 金融商品取引所に上場しており、株式同様に売買できます。 1取引単位(1口)あたりの最低投資金額は概ね数十万円程度です(現物不動産への投資と比べて、少額から投資ができます)。 REITの注文方法 REITは株と同じように銘柄コードが割り当てられており、株式と同様にお取引いただけます(指値注文・成行注文が可能です)。 手数料についてはをご確認ください。 REITの留意点 配当、元本の変動リスク 不動産投資信託は不動産からの賃貸収益を配当する商品です。 物件供給過多による賃貸相場の下落や物件競争力の低下による空室率の増加などといった要因で賃料収入が減少することは配当の減少に繋がり、元本の価格も下落することが予想されます。 また、不動産管理コストの増加、火災や大地震などによる物件の倒壊による突発的な大規模修繕といったものも、利益の減少に繋がり配当の減少・元本価格の下落に繋がります。 不動産特有のリスク 不動産投資信託はその主たる運用資産が不動産であることから、不動産そのもののリスクも考える必要があります。 不動産は投資額が大きく、流通市場が整備されていないため換金が困難であるというリスクがあります。 また、不動産の管理運営の巧拙がその不動産の収益に大きく影響するリスクもあります。 また、最近では土壌汚染リスクや震災リスクといったものも注目されています。 このように、不動産投資信託には従来の金融商品にはなかった特有のリスクが内包されているのです。 金融環境によるリスク(株式市場、金利) 不動産そのものの価格変動は株式市場全体の変動との関連性は低いと考えられています。 但し、不動産投資信託は利回り株と性格が似ているということから、電力株などの「利回り株」との比較感が元本価格の変動に影響を及ぼす可能性はあります。 また、金利の上昇は、投資法人が抱える負債の支払金利を上昇させることになり、同時に家賃収入が増えなければ、収益が減少し、配当や元本価格に影響が出てくることになります。 また、金利上昇により他商品との利回りの比較優位が低下することで元本価格が下落することも考えられます。 運用会社の運用の巧拙 不動産投資信託の運用は投資信託委託業者が運用を行ないます。 不動産投資信託の実績は、保有不動産の収益状況に左右されることになりますが、同時に運用会社の運用の巧拙にも左右されることになります。 取得する不動産をどのような物件にするか、その取得するタイミング、同様に譲渡についても物件の選定、そのタイミングといったものが運用結果に大きく影響してきます。 また、資金調達やリスクマネジメントについてのノウハウをどの程度もっているかも運用結果に影響を与える重要な要素と考えられます。 「REIT」のお取引窓口について 「ダイワ・コンサルティング」コース お取引にあたっての手数料等およびリスクについて 手数料等の諸費用について• 株式等の売買等にあたっては、「ダイワ・コンサルティング」コースの店舗(支店担当者)経由で国内委託取引を行う場合、約定代金に対して最大1. 26500%(但し、最低2,750円)の委託手数料(税込)が必要となります。 また、外国株式等の外国取引にあたっては約定代金に対して最大0. 99000%の国内取次手数料(税込)に加え、現地情勢等に応じて決定される現地手数料および税金等が必要となります。 ご投資にあたってのリスク等• 株式等の売買等にあたっては、価格等の変動(裏付け資産の価格や収益力の変動を含みます)による損失が生じるおそれがあります。 また、外国株式等の売買等にあたっては価格変動のほかに為替相場の変動等による損失が生じるおそれがあります。 信用取引を行うにあたっては、売買代金の30%以上で、かつ30万円以上の委託保証金が事前に必要です。 信用取引は、少額の委託保証金で多額の取引を行うことができることから、損失の額が差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。 ご投資にあたっての留意点• 取引コースや商品毎に手数料等およびリスクは異なりますので、上場有価証券等書面、契約締結前交付書面、目論見書、等をよくお読みください。 外国株式の銘柄には、我が国の金融商品取引法に基づく企業内容の開示が行われていないものもあります。

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昨今、ESG(環境、社会、ガバナンス)投資の重要性がますます高まってきています。 とりわけ国内外において、経済・社会・環境を巡るグローバルな課題に関する17の目標である「持続可能な開発目標(SDGs)」への関心が高まっており、こうした課題に対する有力な手段として、ESG投資が注目されています。 こうした状況を踏まえ、SMBC日興証券シニアアナリスト鳥井裕史氏に、J-REITにおけるESGに関連する取組みやその意義についてご説明いただきました。 J-REITにとってのESGの重要性は増している ESGとは「環境(Environment)」、「社会(Social)」、「ガバナンス(Governance)」の頭文字を取ったものである。 2015年9月に年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が「資産運用においてESGの視点を反映させる国連責任投資原則(PRI:Principles for Responsible Investment)」に署名したこと、2017年7月にESG指数をベンチマークとした運用開始を発表したこと等を背景に、同分野への注目が高まっている。 今後J-REIT市場及び国内不動産市場が質の向上を伴って成長していくためにはESGに対する取組みの重要性は高いものと考える。 2 私たちは、活動的な所有者となり、所有方針と所有慣習にESG 問題を組み入れます。 3 私たちは、投資対象の主体に対してESG の課題について適切な開示を求めます。 4 私たちは、資産運用業界において、本原則が受け入れられ、実行に移されるよう働きかけを行います。 5 私たちは、本原則を実行する際の効果を高めるために、協働します。 6 私たちは、本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します。 出所: 国連、SMBC日興証券 J-REITにとってのE(Environment)への取組み SMBC日興証券株式調査部 シニアアナリスト鳥井裕史氏 各J-REITが環境に配慮した運用を行うことは様々なメリットがあると考える。 まず、保有する物件において館内照明器具のLED化、温室効果ガス排出量削減、再生可能エネルギーの活用として屋根等に太陽光発電システムを導入すること、施設の外壁に断熱素材を採用すること等により、水道光熱費等のコスト削減が期待できる。 また、このような低コストが期待できる物件に入居したいという企業やESG投資を重視する金融機関等のテナントを誘致することにより、物件の稼働率向上や賃料の上昇も期待できよう。 2015年7月に国土交通省が実施した「環境不動産普及促進検討委員会」でザイマックス不動産総合研究所が発表した資料によると、環境認証を取得している物件はこれを取得していない物件よりも新規成約賃料が4. 4%高いというデータが示された。 また、同資料によると、大規模築浅物件では環境認証の有無による新規成約賃料への影響は明確に確認されなかった一方、中規模物件では環境認証を取得したオフィスビルは未取得物件に比べて新規成約賃料は9. 6%高いとの分析結果が出たと紹介されている。 大規模築浅物件は規模や質等でテナントにとって魅力を感じる要素を備えており、環境認証が加わることによる賃料へのプラス効果には結びつきにくいのだろう。 他方、中規模ビルでは性能等で環境認証を持つことでの差別化が働きやすいと言える。 今後、質の高い物件の新規開発が続く東京オフィスマーケットにおいては、テナントからの満足度が低く環境への配慮が低い物件は競争力が低下し、これら物件の低パフォーマンスが続くこととなるだろう。 現在は日銀による超金融緩和政策の下でほぼ全てのREITはデット調達に窮していない。 ただし、通常の金融市場環境に戻った場合、「DBJ Green Building認証」や「SMBCサスティナブルビルディング認証」等各金融機関から認証を得た物件を組み込んでいた場合の方がこれらレンダーからの信頼は高いと言え、デット調達の面でもポジティブになると考えられる。 また、2018年5月に日本リテールファンド(8953、JRF)がJ-REIT市場で初となるグリーンボンドを80億円発行。 5年債で利率は0. 21%と非常に低利率であった。 同投資法人債はグリーン適格資産である「Gビル吉祥寺02」に係る取得資金の一部に充当。 大手保険会社や金融機関、学校法人等が同投資法人債への投資を表明した。 このような点からJ-REITが「E:環境」に配慮した運用をすることは持続可能性及び競争力の高いポートフォリオの構築に加え、資金調達の面でも有利に働くと考えられる。 J-REITにとってのS(Social)への取組み 不動産は人々にとって「住む(住宅)」、「働く(オフィス)」、「消費する(商業施設、ホテル)」ことに関してなくてはならない重要な資産である。 また、それらを支えるインフラ(物流施設等)も必要不可欠である。 人々が快適に過ごすために、不動産はまさに社会にとってなくてはならないものである。 「住み心地」、「働きやすさ」、「消費・レジャーの充実」、それらを支える「物流インフラの構築」という場所を提供することは不動産オーナーであるJ-REITが重要な役割を担うと言えよう。 この役割を担い、「テナント満足度の向上」を通じて高水準な稼働率及び対価としての適性賃料を確保することがJ-REITの収益源泉となる。 J-REIT市場がさらに拡大し、国内不動産の「最大の買い手」としての存在感のみならず、「最大の保有者」に成長した際はまさに国の根幹を担うこととなるだろう。 また、J-REITは賃料収入を源泉とした利益を原則としてほぼ全額投資家に分配することにより、法人税を実質的に免除された金融商品である。 国債等他の国内金融商品に比較して高いインカムゲインを実現している。 分配金という形で投資家に分配することも社会に貢献する仕組みと言える。 「重要インフラの構築及び提供」と「投資家に分配金として還元」という役割は各J-REITの社会に対する大きな貢献とともに「法人税免除」と引き換えに社会に対して責任を負っているとも言える。 逆に、ガバナンスが欠如する場合に多く見られる点はスポンサーとの利益相反問題である。 REITが物件を取得及び保有できるのは投資主が出資するからに他ならない。 スポンサーからの物件パイプラインを活用した資産規模拡大は投資主利益を拡大させるためにあるべきだろう。 決してスポンサー保有物件の出口としてREITを活用し、投資主利益を毀損させるものであってはならないことは言うまでもない。 2008年の金融危機から脱した2012~2015年頃について、J-REIT市場では大手・中上位の不動産会社がスポンサーのREIT【アクティビア・プロパティーズ(API)、ヒューリックリート(HLC)等】や外資系大手物流不動産会社がスポンサーのREIT【GLP J-REIT、日本プロロジスリート(NPR)等】の新規上場が続いた。 当時のJ-REIT市場はいわば病み上がり状態にあり、従来よりも投資主利益の最大化を意識しなければ資金調達しにくい状況にあった。 そこでGLP J-REITやNPRは投資主利益に連動した資産運用報酬体系の導入や効率的なキャッシュマネジメントの一環とした利益超過分配の導入等を実施した。 これはグローバルマーケットで培った投資主目線の運用を取り入れたガバナンスの強化に大きく貢献したと言える。 一方、その後の超金融緩和政策での環境下、J-REIT市場で比較的資金調達が容易となった2016年以降は中小不動産会社やファンドが出口を目的としたJ-REITの組成及び新規上場が散見されるようになった。 また、これら新規REITの中には利益超過分配をキャッシュマネジメントの効率化を目的としたものではなく、単に見た目の分配金を高く見せるための道具に使われることもあったと考える。 投資主利益の最大化ではなくスポンサーの出口としてJ-REITを利用しているようにも見えた。 そして投資家はそれを見逃さず、投資口価格は新規上場時の公募価格を下回る状況が散見された。 2018年6月1日、金融庁は「投資家と企業の対話ガイドライン」を公表した。 同ガイドラインはJ-REITの運用にとっても非常に参考になる。 同ガイドラインを一部抜粋し、J-REITの運用に則して読み替えたい。 「経営環境の変化に対応した経営判断」として、 【1-1(抜粋)】「持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を実現するための具体的な経営戦略・経営計画等を策定・公表しているか。 また、こうした経営戦略・経営計画等が、経営理念と整合的なものとなっているか」 単にスポンサーの出口としての役割ではなく、REIT自らが理念を持って運用しているかを問いたい。 【1-2(抜粋)】「経営陣は資本コストを的確に把握し、企業価値向上に向けて収益力や資本効率等に関する目標を設定し、資本コストを意識した経営が行われているか」 各REITはインプライド・キャップレートという投資口価格から逆算された資本コストを意識して物件取得を実施しているかということであろう。 単に資産規模拡大を優先するのではなく、一口当たり収益性の向上に資する物件売買ができているかが重要であろう。 【1-3(抜粋)】「事業を取り巻く経営環境や事業等のリスクを的確に把握し、新規事業への投資や既存事業からの撤退・売却を含む事業ポートフォリオの組換え等、果断な経営判断が行われているか」 各REITは現状の不動産投資市場や賃貸市場を的確に分析し、外部成長戦略や内部成長戦略を柔軟に対応しているかが重要であろう。 単に資産規模拡大を目的とするのではなく、不動産売買市場が過熱しており、将来の物件価格の下落リスクを懸念するのであればポートフォリオの入替や物件売却による売却益の確保も選択肢の一つとして挙げられよう。 また、単独での運営では投資主利益の最大化に資することができないのであれば「身売り」ということも重要な選択肢となるだろう。 【2-2(抜粋)】「経営戦略や投資戦略を踏まえ、資本コストを意識した資本の構成や手元資金の活用を含めた財務管理の方針が適切に策定・運用されているか」 インプライド・キャップレート等の資本コストを踏まえ、仮に投資主利益の最大化に資する物件取得機会がなく、かつ必要以上の手元資金があるのであれば自己投資口取得等の柔軟な資本政策を真剣に考えるべきである。 【3-4(抜粋)】「会社の業績等の適切な評価を踏まえ、CEOがその機能を十分発揮していないと認められる場合に、CEOを解任するための客観性・適時性・透明性ある手続きが確立されているか」 投資主利益の最大化に資する運営ができない資産運用会社のCEOは解任されてしかるべきである。 また、こうした経営戦略・経営計画等が、経営理念と整合的なものとなっているか。 1-2 経営陣が、自社の事業のリスクなどを適切に反映した資本コストを的確に把握しているか。 その上で、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上に向けて、収益力・資本効率等に関する目標を設定し、資本コストを意識した経営が行われているか。 また、こうした目標を設定した理由が分かりやすく説明されているか。 中長期的に資本コストに見合うリターンを上げているか。 1-3. 経営戦略・経営計画等の下、事業を取り巻く経営環境や事業等のリスクを的確に把握し、新規事業への投資や既存事業からの撤退・売却を含む事業ポートフォリオの組替えなど、果断な経営判断が行われているか。 その際、事業ポートフォリオの見直しについて、その方針が明確に定められ、見直しのプロセスが実効的なものとして機能しているか。 2-2 経営戦略や投資戦略を踏まえ、資本コストを意識した資本の構成や手元資金の活用を含めた財務管理の方針が適切に策定・運用されているか。 3-4 会社の業績等の適切な評価を踏まえ、CEOがその機能を十分発揮していないと認められる場合に、CEOを解任するための客観性・適時性・透明性ある手続が確立されているか。 出所: 金融庁、SMBC日興証券 J-REITにとってのESGのまとめ J-REITの投資主構成は投信を含めると個人投資家や年金資金が大半である。 国民の資産形成にとってJ-REITは重要な投資対象であろう。 J-REITにおけるガバナンスの強化は非常に重要である。 また、ガバナンスが欠如し投資口価格が低迷すればJ-REIT自身も資金調達ができずに運営に行き詰まり、サスティナビリティ(持続可能性)が保てないことになる。 長期にわたってJ-REITが安定的に運営されるためには「ガバナンスの強化」は非常に重要である。 環境に配慮した物件でポートフォリオを組成すれば結果として競争力が高くなり、高稼働率の維持や賃料が持続的に安定もしくは上昇することにつながると期待される。 それは分配金の向上をもたらすことにつながり、投資口価格の上昇を通じて円滑な資金調達を実現し、各REITの資産規模拡大を可能にすることにつながるだろう。 また、環境に配慮したポートフォリオのJ-REITが主要な不動産オーナーへと成長すれば、人々が快適な生活を送ることができる都市を長期にわたり実現できるだろう。 美しい都市の不動産を有するREITはその資産価値の向上にも寄与しよう。 一方、環境に悪い汚い都市に人々は魅力を感じるだろうか?「E」と「S」が充実してこそ不動産市場は持続可能であると言える。 そして、「持続可能な社会」があってこそ。 その国の経済は機能する。 GRESB(グローバル不動産サスティナビリティ・ベンチマーク) GRESBは、不動産会社・ファンドのESG配慮を測る年次評価である。 責任投資原則(PRI)を主導した欧州の年金基金グループが中心となり2009年に創設された。 欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際に活用している。 GRESBは今後各国の環境規制が強化されることやテナントの環境配慮要望が高まることを見据え、不動産投資におけるリスク調整後リターン向上を企図している。 2017年1月現在、GRESBは約55社の投資家メンバーや120社以上の不動産会社・運用機関メンバー等から構成され、各地域の不動産関連協会等のサポートを受けている。 日本では日本政策投資銀行(DBJ)が投資家メンバーとして、不動産証券化協会(ARES)と日本サステナブル建築協会(JSBC)がサポーターとして加盟。 GRESBリアルエステイト評価参加者は増加傾向にあり、グローバルでは2017年には850(2016年:759)に、日本では53(2016年:46)となっている。 そのうち、J-REITでは合計34社が参加しており、参加率はJ-REIT市場の85%(時価総額ベース、2017年9月6日時点)に達している。 GRESBでは「実行と計測」と「マネジメントと方針」の2軸のスコア(0~100)により結果が表示され、その両軸ともに50以上の好スコアを獲得した参加者には「グリーンスター」の商号が与えられる。 2015年に「グリーンスター」が半数を超えたため、2016年からは相対評価の「GRESBレーティング」が導入された。 総合スコアでグローバルの上位20%が「5スター」、次の20%が「4スター」などに区分されている。 GRESBで評価される項目は、サスティナビリティに関する委員会等の体制整備や、目標設定、ESG情報開示、ポリシーの有無等から、物件におけるエネルギー・GHG・水・廃棄物のデータ把握状況、省エネ・節水の診断実施、テナントとのグリーンリースの締結状況、自社の従業員への研修や満足度調査の実施等、多岐にわたる。 2017年のアジアにおけるセクター・リーダーとしてJ-REITからは日本プロロジスリート(上場・産業施設(物流倉庫)、積水ハウス・レジデンシャル(住居)(2018年5月1日に積水ハウス・リートに吸収合併されたため上場廃止済み)、アクティビア・プロパティーズ(複合型(オフィス・商業))が選出された。 対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会や経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組を支援している。 2014年2月より日本不動産研究所(JREI)との業務提携を深化し、共同認証体制を構築することで、同認証の一層の普及と認証制度の不動産価値への反映を進めている。 DBJは同認証の普及を通じて、事業者と投資家・金融機関との対話や協調を進めていくことも目指している。 同認証は2011年4月に創設されて以来、日本全国で2018年3月末までに539件の認証実績を有している。 これは総延床面積で東京ドーム569個分に相当する。 同認証を獲得するための流れとして、まず日本不動産研究所に秘密保持契約書を提出し、その後スコアリングシートに物件情報を記入・提出する。 このスコアリングシートは物件タイプごとに80程度の質問項目がある。 提出されたスコアリングシートをもとに日本不動産研究所の職員が物件の実査と物件所有書・管理者等へのインタビューを行う。 そして実査担当者を含む複数の職員で認証判定会議が行われ、認証付与に至る。 上記の認証付与をするにあたり、ソフト面・マネジメント面を含めた5つの視点での総合評価がなされる。 この5つ視点から算出されたスコアリングモデルに基づく評価の結果、「環境・社会への配慮」がなされたと認められた物件に対して5段階の認証が付与される。 2010年10月より現職。 InstitutionalInvestor誌の「All-JapanResearchTeam」REIT部門で2012〜2018年に1位を獲得。 日経ヴェリタス誌「アナリストランキング」REIT部門で2016年〜2018年に1位を獲得。 (社)日本証券アナリスト協会検定会員、(社)不動産証券化協会認定マスター.

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